176 lines
7.0 KiB
Markdown
176 lines
7.0 KiB
Markdown
# US-COST-008: Análisis de Rentabilidad y Simulaciones
|
||
|
||
**Épica:** MAI-003 - Presupuestos y Control de Costos
|
||
**Sprint:** Sprint 10
|
||
**Story Points:** 5 SP
|
||
**Prioridad:** P2 (Media)
|
||
|
||
---
|
||
|
||
## Historia de Usuario
|
||
|
||
**Como** Director General
|
||
**Quiero** analizar rentabilidad con simulaciones de escenarios
|
||
**Para** tomar decisiones sobre precios, costos y mix de producto
|
||
|
||
---
|
||
|
||
## Criterios de Aceptación
|
||
|
||
### ✅ AC1: Dashboard de Rentabilidad
|
||
|
||
**Vista consolidada:**
|
||
```
|
||
┌────────────────────────────────────────────┐
|
||
│ ANÁLISIS DE RENTABILIDAD │
|
||
│ Fracc. Los Pinos │
|
||
├────────────────────────────────────────────┤
|
||
│ │
|
||
│ ■ Ingresos │
|
||
│ 150 viviendas × $1,105,000 │
|
||
│ Total: $165,750,000 │
|
||
│ │
|
||
│ ■ Costos │
|
||
│ Construcción: $127,500,000 (76.9%) │
|
||
│ Terreno: $18,750,000 (11.3%) │
|
||
│ Comercial: $4,965,000 (3.0%) │
|
||
│ Legales/Admin: $2,486,250 (1.5%) │
|
||
│ ───────────────────────────────── │
|
||
│ Total: $153,701,250 (92.7%) │
|
||
│ │
|
||
│ ■ Rentabilidad │
|
||
│ Utilidad bruta: $12,048,750 │
|
||
│ Margen bruto: 7.3% ⚠️ │
|
||
│ ROI: 7.8% │
|
||
│ TIR: 6.5% anual │
|
||
│ │
|
||
│ ⚠️ Margen bajo objetivo (15%) │
|
||
└────────────────────────────────────────────┘
|
||
```
|
||
|
||
### ✅ AC2: Simulador de Escenarios
|
||
|
||
**Interface interactiva:**
|
||
```
|
||
┌────────────────────────────────────────────┐
|
||
│ SIMULADOR DE ESCENARIOS │
|
||
├────────────────────────────────────────────┤
|
||
│ │
|
||
│ Escenario 1: ¿Qué pasa si precio sube 3%? │
|
||
│ ─────────────────────────────────────── │
|
||
│ Precio actual: $1,105,000 │
|
||
│ Nuevo precio: $1,138,150 (+3%) │
|
||
│ │
|
||
│ ┌────────────────────────────────────────┐ │
|
||
│ │ Resultados: │ │
|
||
│ │ Ingresos: $170,722,500 (+$4.97M) │ │
|
||
│ │ Margen: 10.4% (+3.1 puntos) ✓ │ │
|
||
│ │ Utilidad: $17,021,250 (+41%) │ │
|
||
│ │ ROI: 11.1% (+3.3 puntos) │ │
|
||
│ │ │ │
|
||
│ │ ⚠️ Riesgo: Puede reducir demanda -5% │ │
|
||
│ └────────────────────────────────────────┘ │
|
||
│ │
|
||
│ [Guardar Escenario] [Simular Otro] │
|
||
└────────────────────────────────────────────┘
|
||
```
|
||
|
||
**5 escenarios predefinidos:**
|
||
1. Precio +3%
|
||
2. Costo +5%
|
||
3. Ventas -10 viviendas
|
||
4. Optimista (precio +3%, costo -2%)
|
||
5. Pesimista (precio -2%, costo +3%)
|
||
|
||
### ✅ AC3: Matriz de Sensibilidad
|
||
|
||
**Tabla precio vs costo:**
|
||
```
|
||
PRECIO
|
||
-5% -3% Base +3% +5%
|
||
┌─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
|
||
-5% │ 🟢 │ 🟢 │ 🟢 │ 🟢 │ 🟢 │
|
||
C -3% │ 🟡 │ 🟢 │ 🟢 │ 🟢 │ 🟢 │
|
||
O Base│ 🔴 │ 🟡 │ 🟡 │ 🟢 │ 🟢 │
|
||
S +3% │ 🔴 │ 🔴 │ 🟡 │ 🟡 │ 🟢 │
|
||
T +5% │ 🔴 │ 🔴 │ 🔴 │ 🟡 │ 🟡 │
|
||
└─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
|
||
|
||
Actual: 7.3% (Amarillo)
|
||
|
||
Conclusión:
|
||
- Muy sensible a incrementos de costo
|
||
- Incremento precio +3% → Zona verde (10.4%)
|
||
- Incremento costo +5% → Zona roja (3.9%)
|
||
```
|
||
|
||
### ✅ AC4: Comparación de Prototipos
|
||
|
||
**Rentabilidad por tipo:**
|
||
```
|
||
┌──────────────┬─────────┬─────────┬─────────┐
|
||
│ Prototipo │ Tipo A │ Tipo B │ Ganador │
|
||
├──────────────┼─────────┼─────────┼─────────┤
|
||
│ Unidades │ 105 │ 45 │ A │
|
||
│ Precio venta │ $1,095K │ $1,125K │ B │
|
||
│ Costo const. │ $825K │ $850K │ A │
|
||
│ Utilidad/ud │ $95K │ $99K │ B │
|
||
│ Margen % │ 8.7% │ 8.8% │ B │
|
||
│ Utilidad tot.│ $9.99M │ $4.47M │ A │
|
||
│ Demanda sold.│ 92% │ 78% │ A │
|
||
│ Velocidad │ 10 días │ 12 días │ A │
|
||
└──────────────┴─────────┴─────────┴─────────┘
|
||
|
||
Recomendación:
|
||
✓ Incrementar participación Tipo A en siguientes etapas
|
||
⚠️ Tipo B: Mejorar costos o precio para aumentar margen
|
||
```
|
||
|
||
### ✅ AC5: Punto de Equilibrio
|
||
|
||
**Cálculo visual:**
|
||
```
|
||
Costos Fijos: $22,500,000
|
||
Costo Variable: $899,725/vivienda
|
||
Precio Venta: $1,105,000/vivienda
|
||
Margen Contrib: $205,275/vivienda
|
||
|
||
Punto Equilibrio: 110 viviendas
|
||
|
||
Gráfica:
|
||
Ingresos
|
||
($M) │ ╱
|
||
170 M │ ╱───
|
||
│ ╱─── Ingresos
|
||
150 M │ ╱───
|
||
│ ╱─── ╱
|
||
130 M │ ╱─── ╱─── Costos
|
||
│ ╱─── ╱───
|
||
110 M │●─── ╱──── PE (110 uds)
|
||
│ ╱────
|
||
90 M │───
|
||
└───────────────────────────────→
|
||
0 50 100 150 Viviendas
|
||
|
||
Zona Pérdida: 0-109 viviendas
|
||
Zona Utilidad: 110-150 viviendas (40 uds)
|
||
|
||
Margen de seguridad: 27% ✓ Saludable
|
||
```
|
||
|
||
---
|
||
|
||
## Definición de Done
|
||
|
||
- [ ] Dashboard de rentabilidad
|
||
- [ ] Simulador de 5 escenarios
|
||
- [ ] Matriz de sensibilidad interactiva
|
||
- [ ] Comparación por prototipo
|
||
- [ ] Gráfica de punto de equilibrio
|
||
- [ ] Exportar análisis completo
|
||
- [ ] Guardar escenarios favoritos
|
||
|
||
---
|
||
|
||
**Estado:** ✅ Ready for Development
|