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RF-COST-001: Catálogo de Conceptos y Precios Unitarios

Épica: MAI-003 - Presupuestos y Control de Costos Versión: 1.0 Fecha: 2025-11-17 Responsable: Equipo de Producto

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1. Descripción General

Sistema de catálogo maestro de conceptos de obra y precios unitarios que permite definir, organizar y mantener actualizados todos los insumos, materiales, mano de obra, maquinaria y conceptos compuestos necesarios para la elaboración de presupuestos de construcción.

Este catálogo funciona como la base de conocimiento técnico-económico de la constructora, permitiendo:

• Reutilización de conceptos entre proyectos
• Actualización centralizada de precios
• Análisis de precios unitarios con rendimientos
• Integración con sistema de compras e inventarios

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2. Objetivos de Negocio

2.1 Estandarización

• Catálogo único por constructora (multi-tenant)
• Nomenclatura consistente (códigos normalizados)
• Rendimientos estandarizados por región/clima

2.2 Eficiencia

• Eliminar duplicación de conceptos
• Reducir 80% el tiempo de elaboración de presupuestos
• Actualización masiva de precios en minutos vs días

2.3 Control de Costos

• Trazabilidad de cambios en precios (historial)
• Precios regionalizados (por plaza)
• Comparación con índices INPC/CMIC

2.4 Integración

• Vinculación con catálogo de proveedores
• Sincronización con inventarios (últimos costos)
• Exportación a formatos estándar (OPUS, Neodata)

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3. Alcance Funcional

3.1 Tipos de Conceptos

A. Insumos Básicos

Materiales:

• Código: MAT-{categoría}-{consecutivo} (ej: MAT-CEM-001)
• Unidad de medida: ton, m³, m², pza, kg, lt
• Precio base (sin IVA)
• Precio con IVA
• Moneda (MXN, USD)
• Proveedor preferido
• Rendimiento/desperdicio estándar
• Marca/especificación técnica

Mano de Obra:

• Código: MO-{especialidad}-{nivel} (ej: MO-ALB-OFI)
• Categoría: Oficial, Ayudante, Peón, Especialista
• Salario base diario
• Factor de salario real (FSR): 1.35-1.55
• Prestaciones incluidas (IMSS, Infonavit, etc.)
• Rendimiento por jornada (8h)

Maquinaria y Equipo:

• Código: MAQ-{tipo}-{modelo} (ej: MAQ-REV-350L)
• Tipo: Propia, Rentada
• Costo por hora (operación + depreciación)
• Combustible/energía
• Operador incluido (sí/no)
• Rendimiento (m³/h, m²/h)

Herramienta Menor:

• % del costo de mano de obra (típicamente 3-5%)
• Por especialidad

B. Conceptos Compuestos

Definición:

• Código único
• Nombre descriptivo
• Unidad de medida final
• Fórmula de integración (materiales + MO + maquinaria)
• Rendimiento por unidad
• Cuadrilla tipo

Ejemplo: Cimentación de concreto armado

Código: CC-CIM-001
Nombre: Cimentación corrida concreto f'c=200 kg/cm² armado
Unidad: m³

Integración:
┌─────────────────────────────────────────────────────────┐
│ MATERIALES                      Cantidad   Precio    $  │
├─────────────────────────────────────────────────────────┤
│ Concreto premezclado f'c=200    1.05 m³   $2,450  $2,572│
│ Acero de refuerzo fy=4200       80 kg     $18      $1,440│
│ Cimbra de madera                4 m²      $125     $500  │
│ Alambre recocido #18            1.5 kg    $24      $36   │
│                                           Subtotal: $4,548│
├─────────────────────────────────────────────────────────┤
│ MANO DE OBRA                    Jornal    FSR      $    │
├─────────────────────────────────────────────────────────┤
│ Oficial albañil                 0.25 jor  $450     $675  │
│ Ayudante general                0.50 jor  $300     $450  │
│                                           Subtotal: $1,125│
├─────────────────────────────────────────────────────────┤
│ MAQUINARIA Y EQUIPO             Horas     $/h      $    │
├─────────────────────────────────────────────────────────┤
│ Vibrador de concreto            2 h       $85      $170  │
│ Herramienta menor (5% MO)       -         -        $56   │
│                                           Subtotal: $226  │
├─────────────────────────────────────────────────────────┤
│ COSTO DIRECTO                                     $5,899 │
│ Indirectos (12%)                                  $708   │
│ Financiamiento (3%)                               $177   │
│ Utilidad (10%)                                    $590   │
│ Cargo adicional (2%)                              $118   │
├─────────────────────────────────────────────────────────┤
│ PRECIO UNITARIO                                   $7,492 │
│ IVA (16%)                                         $1,199 │
│ PRECIO TOTAL                                      $8,691 │
└─────────────────────────────────────────────────────────┘

Rendimiento: 4 m³/día con cuadrilla de 1 oficial + 2 ayudantes

3.2 Catálogo Jerárquico

Organización por Niveles

División (2 dígitos)
  └── Grupo (4 dígitos)
      └── Subgrupo (6 dígitos)
          └── Concepto (completo)

Ejemplo:
01 - PRELIMINARES
  └── 01.01 - Limpieza y trazo
      └── 01.01.01 - Limpieza del terreno
          └── 01.01.01.001 - Limpieza manual con herramienta menor

Catálogo Base Recomendado (basado en CMIC)

01 - PRELIMINARES
02 - CIMENTACIÓN
03 - ESTRUCTURA
04 - ALBAÑILERÍA
05 - INSTALACIONES HIDRÁULICAS
06 - INSTALACIONES SANITARIAS
07 - INSTALACIONES ELÉCTRICAS
08 - INSTALACIONES ESPECIALES
09 - ACABADOS
10 - HERRERÍA Y CANCELERÍA
11 - CARPINTERÍA
12 - VIDRIERÍA
13 - PINTURA
14 - IMPERMEABILIZACIÓN
15 - URBANIZACIÓN
16 - JARDINERÍA

3.3 Precios Unitarios - Componentes

Costo Directo

CD = Materiales + Mano de Obra + Maquinaria + Herramienta

donde:
- Materiales: Incluyen desperdicios (factor 1.03-1.10)
- Mano de Obra: Salario Real (base × FSR)
- Maquinaria: Horas × costo horario
- Herramienta: 3-5% de MO

Costos Indirectos

CI = CD × %Indirectos

Indirectos típicos:
- Administración central: 4-6%
- Administración de campo: 3-5%
- Fianzas y seguros: 1-2%
- Imprevistos: 1-2%
Total: 10-15%

Financiamiento

CF = (CD + CI) × %Financiamiento

Típicamente: 2-4%
Basado en:
- Tasa de interés
- Plazo de recuperación
- Anticipo

Utilidad

U = (CD + CI + CF) × %Utilidad

Rangos por segmento:
- Interés social: 8-12%
- Medio: 12-18%
- Residencial: 15-25%

Cargos Adicionales

CA = Suma anterior × %Cargos

Incluye:
- Impuestos locales
- Gastos notariales
- Otros
Típicamente: 1-3%

Precio Unitario Final

PU = CD + CI + CF + U + CA
PU_IVA = PU × 1.16

3.4 Gestión de Versiones y Histórico

Versionado de Conceptos:

• Cada concepto tiene version (1, 2, 3...)
• Cambios significativos generan nueva versión
• Versión anterior queda "deprecated"
• Presupuestos mantienen snapshot de versión usada

Historial de Precios:

Concepto: Cemento CPC 30R gris 50kg
┌────────────┬────────┬────────────┬─────────────────┐
│ Vigencia   │ Precio │ Variación  │ Observaciones   │
├────────────┼────────┼────────────┼─────────────────┤
│ 2025-01-01 │ $215   │ -          │ Precio inicial  │
│ 2025-03-15 │ $228   │ +6.0%      │ Ajuste INPC     │
│ 2025-06-01 │ $235   │ +3.1%      │ Incremento CMIC │
│ 2025-09-10 │ $242   │ +3.0%      │ Actual          │
└────────────┴────────┴────────────┴─────────────────┘

Triggers:

• Al actualizar precio: crear registro en historial
• Calcular % variación automática
• Notificar si variación > 10%
• Sugerir revisión de presupuestos activos

3.5 Regionalización de Precios

Concepto: Mismo concepto, precios diferentes por plaza/región.

Estructura:

Concepto: Concreto f'c=200 kg/cm²
├── Región Centro (CDMX, Edo. Méx.)    → $2,450/m³
├── Región Norte (Monterrey, Saltillo) → $2,380/m³
├── Región Bajío (Querétaro, León)     → $2,420/m³
└── Región Sureste (Mérida, Cancún)    → $2,550/m³

Beneficio:

• Presupuestos más precisos por ubicación
• Comparación de costos entre regiones
• Optimización de compras centralizadas

3.6 Integración con Proveedores

Vinculación:

• Material → Proveedor preferido
• Últimos 3 precios de compra
• Plazo de entrega
• Mínimo de compra

Actualización Automática:

Trigger al crear OC:
- Si precio OC > precio catálogo + 5%
  → Sugerir actualización de catálogo
  → Requerir aprobación gerencia

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4. Requerimientos No Funcionales

4.1 Performance

• Búsqueda de conceptos: <200ms (índices full-text)
• Carga de catálogo completo (5,000 conceptos): <2 seg
• Cálculo de precio unitario compuesto: <100ms
• Actualización masiva de precios (500 conceptos): <5 seg

4.2 Escalabilidad

• Catálogo: hasta 10,000 conceptos por constructora
• Historial de precios: 10 años de retención
• Versionado: hasta 20 versiones por concepto

4.3 Usabilidad

• Importación desde Excel/CSV (plantilla estándar)
• Exportación a OPUS, Neodata, Precio3
• Búsqueda por código, nombre, categoría
• Autocompletado inteligente

4.4 Seguridad

• Permisos por rol:
  • Admin: CRUD completo
  • Director/Ingeniero: Crear/Editar (aprobación requerida)
  • Residente: Solo lectura
• Auditoría de cambios (quién, cuándo, qué cambió)
• Aprobación obligatoria para cambios en conceptos usados en presupuestos activos

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5. Casos de Uso Principales

CU-001: Crear Concepto Simple (Material)

Actor: Ingeniero de Costos Flujo:

1. Accede a "Catálogo de Conceptos"
2. Clic "Nuevo Material"
3. Completa formulario:
   • Código: MAT-CEM-001
   • Nombre: Cemento CPC 30R gris 50kg
   • Categoría: Cementantes
   • Unidad: ton
   • Precio base: $4,300
   • Proveedor: Cemex
   • Rendimiento: 1.03 (3% desperdicio)
4. Guarda
5. Sistema valida código único
6. Concepto disponible para presupuestos

CU-002: Crear Concepto Compuesto

Actor: Ingeniero de Costos Flujo:

1. Clic "Nuevo Concepto Compuesto"
2. Información básica:
   • Código: CC-CIM-001
   • Nombre: Cimentación corrida
   • Unidad: m³
3. Agrega insumos:
   • Busca "Concreto f'c=200" → Cantidad: 1.05 m³
   • Busca "Acero fy=4200" → Cantidad: 80 kg
   • Busca "Cimbra" → Cantidad: 4 m²
4. Agrega mano de obra:
   • Oficial albañil: 0.25 jornales
   • Ayudante: 0.50 jornales
5. Agrega maquinaria:
   • Vibrador: 2 horas
6. Define factores:
   • Indirectos: 12%
   • Financiamiento: 3%
   • Utilidad: 10%
   • Cargos: 2%
7. Sistema calcula PU automáticamente
8. Guarda concepto
9. Disponible para presupuestos

CU-003: Actualizar Precios Masivamente

Actor: Gerente Administrativo Flujo:

1. Accede a "Actualización Masiva"
2. Selecciona categoría: "Cementantes"
3. Define:
   • Tipo de ajuste: Porcentual
   • Factor: +4.5%
   • Vigencia: 2025-12-01
   • Motivo: "Ajuste INPC Nov 2025"
4. Sistema muestra preview:
   • 12 conceptos afectados
   • Comparativo precio actual vs nuevo
5. Confirma actualización
6. Sistema:
   • Crea registros en historial
   • Actualiza precios con vigencia futura
   • Notifica a equipo de ingeniería
   • Genera reporte de cambios

CU-004: Importar Catálogo desde Excel

Actor: Administrador Flujo:

1. Descarga plantilla estándar
2. Completa en Excel (500 conceptos)
3. Carga archivo
4. Sistema valida:
   • Códigos únicos
   • Unidades válidas
   • Precios numéricos positivos
   • Referencias a insumos existen
5. Muestra errores (si hay)
6. Usuario corrige y recarga
7. Importación exitosa
8. 500 conceptos disponibles

CU-005: Consultar Historial de Precios

Actor: Director de Proyectos Flujo:

1. Busca concepto: "Cemento CPC 30R"
2. Clic "Ver Historial"
3. Ve tabla con 24 meses:
   • Precios mensuales
   • Variación porcentual
   • Gráfica de tendencia
4. Exporta a Excel para análisis
5. Compara con índices INPC/CMIC

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6. Modelo de Datos Simplificado

// Tabla: concept_catalog
{
  id: UUID,
  constructoraId: UUID,
  code: VARCHAR(20) UNIQUE,
  name: VARCHAR(255),
  type: ENUM('material', 'labor', 'equipment', 'composite'),
  category: VARCHAR(100), // División CMIC
  subcategory: VARCHAR(100), // Grupo CMIC
  unit: VARCHAR(20), // m³, m², kg, pza, etc.

  // Precio simple (materiales, MO, maquinaria)
  basePrice: DECIMAL(12,2),
  includesVAT: BOOLEAN,
  currency: ENUM('MXN', 'USD'),

  // Factores
  wasteFacto: DECIMAL(5,3) DEFAULT 1.00, // 1.03 = 3% desperdicio

  // Integración (conceptos compuestos)
  components: JSONB, // [{conceptId, quantity, unit}, ...]
  laborCrew: JSONB, // Cuadrilla tipo

  // Factores de costo
  indirectPercentage: DECIMAL(5,2) DEFAULT 12.00,
  financingPercentage: DECIMAL(5,2) DEFAULT 3.00,
  profitPercentage: DECIMAL(5,2) DEFAULT 10.00,
  additionalCharges: DECIMAL(5,2) DEFAULT 2.00,

  // Calculados
  directCost: DECIMAL(12,2),
  unitPrice: DECIMAL(12,2), // Sin IVA
  unitPriceWithVAT: DECIMAL(12,2),

  // Versión y estado
  version: INTEGER DEFAULT 1,
  status: ENUM('active', 'deprecated'),

  // Regionalización
  regionId: UUID NULLABLE,

  // Proveedor
  preferredSupplierId: UUID NULLABLE,

  // Técnico
  technicalSpecs: TEXT,
  performance: VARCHAR(255), // "4 m³/día"

  // Auditoría
  createdBy: UUID,
  createdAt: TIMESTAMP,
  updatedAt: TIMESTAMP
}

// Tabla: concept_price_history
{
  id: UUID,
  conceptId: UUID,
  price: DECIMAL(12,2),
  validFrom: DATE,
  validUntil: DATE NULLABLE,
  variationPercentage: DECIMAL(6,2),
  reason: VARCHAR(255),
  createdBy: UUID,
  createdAt: TIMESTAMP
}

// Tabla: regions
{
  id: UUID,
  constructoraId: UUID,
  code: VARCHAR(10),
  name: VARCHAR(100), // "Región Centro"
  description: TEXT,
  isActive: BOOLEAN
}

---

7. Interfaces de Usuario (Mockups)

Vista: Catálogo de Conceptos

┌──────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Catálogo de Conceptos                          [+ Nuevo] [⚙]│
├──────────────────────────────────────────────────────────────┤
│                                                              │
│ 🔍 Buscar: [____________________________] [🔎]              │
│                                                              │
│ Filtros:                                                     │
│ Tipo: [Todos ▼] Categoría: [Todos ▼] Estado: [Activos ▼]   │
│                                                              │
├──────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ Código      │ Nombre               │ Tipo      │ PU     │ # │
├─────────────┼──────────────────────┼───────────┼────────┼───┤
│ MAT-CEM-001 │ Cemento CPC 30R      │ Material  │ $215   │ ⋮ │
│ MAT-VAR-015 │ Varilla 3/8" fy=4200 │ Material  │ $18/kg │ ⋮ │
│ MO-ALB-OFI  │ Oficial albañil      │ MO        │ $675   │ ⋮ │
│ MAQ-REV-350 │ Revolvedora 350L     │ Maquinaria│ $120/h │ ⋮ │
│ CC-CIM-001  │ Cimentación corrida  │ Compuesto │ $7,492 │ ⋮ │
│ CC-MUR-001  │ Muro block 15cm      │ Compuesto │ $385   │ ⋮ │
│             │                      │           │        │   │
├──────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ Mostrando 6 de 1,247 conceptos            [< 1 2 3 ... 125 >]│
└──────────────────────────────────────────────────────────────┘

Modal: Crear Concepto Compuesto

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Nuevo Concepto Compuesto                            [X]        │
├────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│                                                                │
│ ■ Información Básica                                          │
│   Código: [CC-____-___] (auto)  Categoría: [Cimentación ▼]   │
│   Nombre: [___________________________________]                │
│   Unidad: [m³ ▼]                                              │
│                                                                │
│ ■ Integración de Insumos                      [+ Agregar]     │
│   ┌──────────────────────────────────────────────────────┐   │
│   │ Insumo              │ Cantidad │ Unidad │ PU    │ $  │   │
│   ├─────────────────────┼──────────┼────────┼───────┼────┤   │
│   │ Concreto f'c=200    │ 1.05     │ m³     │ $2,450│... │   │
│   │ Acero fy=4200       │ 80       │ kg     │ $18   │... │   │
│   │ Cimbra madera       │ 4        │ m²     │ $125  │... │   │
│   └──────────────────────────────────────────────────────┘   │
│                                          Materiales: $4,548   │
│                                                                │
│ ■ Mano de Obra                                 [+ Agregar]     │
│   ┌──────────────────────────────────────────────────────┐   │
│   │ Categoría           │ Jornales │ $/jor │ FSR   │ $  │   │
│   ├─────────────────────┼──────────┼───────┼───────┼────┤   │
│   │ Oficial albañil     │ 0.25     │ $450  │ 1.50  │... │   │
│   │ Ayudante general    │ 0.50     │ $300  │ 1.50  │... │   │
│   └──────────────────────────────────────────────────────┘   │
│                                          Mano de Obra: $1,125 │
│                                                                │
│ ■ Factores de Costo                                           │
│   Indirectos: [12] %  Financiamiento: [3] %                   │
│   Utilidad: [10] %    Cargos: [2] %                           │
│                                                                │
│ ┌──────────────────────────────────────────────────────────┐ │
│ │ Costo Directo:                                   $5,899  │ │
│ │ + Indirectos (12%):                              $708    │ │
│ │ + Financiamiento (3%):                           $177    │ │
│ │ + Utilidad (10%):                                $590    │ │
│ │ + Cargos (2%):                                   $118    │ │
│ │ ─────────────────────────────────────────────────────── │ │
│ │ = Precio Unitario:                               $7,492  │ │
│ │ + IVA (16%):                                     $1,199  │ │
│ │ ─────────────────────────────────────────────────────── │ │
│ │ TOTAL:                                           $8,691  │ │
│ └──────────────────────────────────────────────────────────┘ │
│                                                                │
│                                      [Cancelar]  [Crear Concepto]│
└────────────────────────────────────────────────────────────────┘

---

8. Dependencias con Otros Módulos

Entrada (consume de):

• MAI-004 Compras: Últimos precios de compra
• MAI-001 Catálogo de Proveedores: Proveedores preferidos
• MAI-008 Configuración: Regiones, índices INPC/CMIC

Salida (provee a):

• MAI-003 Presupuestos: Conceptos y PU para elaborar presupuestos
• MAI-005 Control de Obra: Precios para calcular costo real
• MAI-006 Reportes: Análisis de variación de precios

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9. Criterios de Aceptación

• Catálogo con 4 tipos de conceptos (material, MO, maquinaria, compuesto)
• Organización jerárquica (división → grupo → subgrupo)
• Cálculo automático de PU con 5 factores (indirectos, financiamiento, utilidad, cargos, IVA)
• Versionado de conceptos con historial
• Historial de precios con vigencias y variaciones
• Regionalización (múltiples precios por plaza)
• Importación desde Excel/CSV
• Exportación a OPUS/Neodata
• Búsqueda full-text (<200ms)
• Actualización masiva de precios
• Vinculación con proveedores
• Auditoría completa de cambios
• Permisos por rol

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10. Riesgos y Mitigaciones

Riesgo	Probabilidad	Impacto	Mitigación
Catálogo muy grande (>10K conceptos) afecta performance	Media	Alto	Paginación, índices, búsqueda incremental
Actualización de precio rompe presupuestos activos	Alta	Crítico	Snapshot de precios en presupuestos, aprobación obligatoria
Importación de Excel con datos incorrectos	Alta	Medio	Validación estricta, preview antes de confirmar
Duplicación de conceptos	Media	Medio	Búsqueda inteligente, sugerencias al crear

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11. Métricas de Éxito

• Adopción: 90% de presupuestos usan catálogo estándar
• Eficiencia: Reducción 80% tiempo de elaboración de presupuestos
• Calidad: <5% de conceptos duplicados
• Actualización: Precios actualizados mensualmente
• Integración: 100% de materiales vinculados a proveedores

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Estado: ✅ Ready for Development