inmobiliaria-analytics/docs/01-fase-alcance-inicial/IAI-008-ml-analytics/requerimientos/RF-ML-003.md

---
id: "RF-ML-003"
title: "Deteccion de Oportunidades de Inversion"
type: "Functional Requirement"
epic: "IAI-008"
priority: "Alta"
status: "Draft"
project: "inmobiliaria-analytics"
created_date: "2026-01-04"
updated_date: "2026-01-04"
---

# RF-IA-008-003: Deteccion de Oportunidades de Inversion

---

## Descripcion

El sistema debe identificar automaticamente propiedades subvaluadas, zonas emergentes con potencial de apreciacion, y oportunidades de inversion basandose en analisis de mercado y modelos predictivos.

---

## Justificacion

Los inversores buscan oportunidades que el mercado aun no ha identificado. Un sistema automatizado puede analizar miles de propiedades y detectar anomalias de precio o tendencias emergentes que serian imposibles de identificar manualmente.

---

## Requisitos Funcionales

### RF-003.1: Propiedades Subvaluadas

| ID | Requisito | Prioridad |
|----|-----------|-----------|
| RF-003.1.1 | El sistema debe comparar precio lista vs valor AVM | Alta |
| RF-003.1.2 | El sistema debe clasificar nivel de oportunidad | Alta |
| RF-003.1.3 | El sistema debe filtrar falsos positivos (distressed, defectos) | Alta |
| RF-003.1.4 | El sistema debe validar con comparables recientes | Alta |

### RF-003.2: Zonas Emergentes

| ID | Requisito | Prioridad |
|----|-----------|-----------|
| RF-003.2.1 | El sistema debe detectar zonas con incremento de demanda | Alta |
| RF-003.2.2 | El sistema debe identificar senales de desarrollo | Alta |
| RF-003.2.3 | El sistema debe proyectar apreciacion potencial | Media |
| RF-003.2.4 | El sistema debe clasificar etapa de emergencia | Media |

### RF-003.3: Alertas

| ID | Requisito | Prioridad |
|----|-----------|-----------|
| RF-003.3.1 | El sistema debe notificar nuevas oportunidades | Alta |
| RF-003.3.2 | El sistema debe permitir configurar criterios de alerta | Alta |
| RF-003.3.3 | El sistema debe priorizar oportunidades por score | Media |

---

## Deteccion de Subvaluadas

### Metodologia

```yaml
pasos:
  1_valuacion:
    accion: "Calcular valor mercado con AVM"
    output: valor_mercado, confianza

  2_comparacion:
    accion: "Calcular descuento = (valor_mercado - precio_lista) / valor_mercado"
    output: descuento_pct

  3_validacion:
    accion: "Verificar con comparables recientes"
    filtros:
      - confianza_avm > 0.75
      - antiguedad_listing < 30 dias
      - no_es_foreclosure
      - no_tiene_defectos_obvios

  4_clasificacion:
    umbrales:
      oportunidad_moderada: ">= 10%"
      oportunidad_alta: ">= 15%"
      oportunidad_excepcional: ">= 20%"
```

### Filtros Anti-Falso Positivo

```yaml
filtros:
  excluir:
    - precio_muy_bajo: "< percentil_5 de zona"
    - descripcion_contiene: ["rematar", "urgente", "embargo"]
    - sin_fotos: true
    - antiguedad_extrema: "> 50 anos sin remodelacion"

  flags_revisar:
    - precio_baja_reciente: "> 20% en 30 dias"
    - tiempo_en_mercado_largo: "> 180 dias"
```

---

## Deteccion de Zonas Emergentes

### Senales

```yaml
senales:
  infraestructura:
    peso: 0.25
    indicadores:
      - nuevas_lineas_transporte
      - nuevos_centros_comerciales
      - mejoras_viales
    fuente: "noticias, permisos municipales"

  desarrollo:
    peso: 0.20
    indicadores:
      - permisos_construccion_nuevos
      - proyectos_anunciados
      - inversion_inmobiliaria
    fuente: "registros publicos, noticias"

  demanda:
    peso: 0.30
    indicadores:
      - incremento_busquedas_yoy: "> 20%"
      - reduccion_dias_mercado_yoy: "> 15%"
      - incremento_precio_m2_yoy: "> 10%"
    fuente: "datos propios"

  demograficos:
    peso: 0.15
    indicadores:
      - crecimiento_poblacional
      - mejora_nivel_socioeconomico
      - reduccion_criminalidad
    fuente: "INEGI, estadisticas publicas"

  sociales:
    peso: 0.10
    indicadores:
      - nuevos_restaurantes_cafes
      - apertura_coworkings
      - eventos_culturales
    fuente: "Google Places, Yelp"
```

### Clasificacion

```yaml
clasificacion:
  early_stage:
    score: "60-70"
    caracteristicas: "Senales iniciales, pocos inversionistas"
    riesgo: "Alto"
    potencial: "Muy alto"

  growing:
    score: "70-80"
    caracteristicas: "Tendencia confirmada, precios subiendo"
    riesgo: "Medio"
    potencial: "Alto"

  maturing:
    score: "80-90"
    caracteristicas: "Establecida, desacelerando"
    riesgo: "Bajo"
    potencial: "Medio"

  saturated:
    score: "> 90"
    caracteristicas: "Precios altos, poco upside"
    riesgo: "Bajo"
    potencial: "Bajo"
```

---

## API Endpoints

```yaml
GET /api/v1/ml/opportunities/undervalued:
  description: Listar propiedades subvaluadas
  query:
    min_discount: number  # default 10
    max_price: number
    property_type: string
    zone_id: string
    limit: integer
  response:
    opportunities:
      - property_id: string
        price: number
        estimated_value: number
        discount_pct: number
        opportunity_level: string
        confidence: number
        comparables: array

GET /api/v1/ml/opportunities/emerging-zones:
  description: Listar zonas emergentes
  query:
    min_score: number
    stage: string
  response:
    zones:
      - zone_id: string
        name: string
        score: number
        stage: string
        appreciation_12m: number
        signals: array
        heatmap: geojson

POST /api/v1/ml/opportunities/alerts:
  description: Configurar alertas de oportunidad
  request:
    criteria:
      min_discount: number
      property_types: array
      zones: array
      max_price: number
    channels: array  # email, push, webhook
  response: 201 Created
```

---

## Criterios de Aceptacion

- [ ] Propiedades subvaluadas detectadas con precision > 80%
- [ ] Falsos positivos < 20%
- [ ] Zonas emergentes correlacionan con apreciacion real
- [ ] Alertas se envian en < 1 hora de nueva oportunidad
- [ ] Dashboard muestra mapa de calor de oportunidades
- [ ] Usuarios pueden configurar criterios de alerta

---

## Dependencias

- IA-008-001 (AVM): Valuacion de propiedades
- IA-007 (Webscraper): Datos de listings
- Fuentes externas (INEGI, noticias)

---

## Historias de Usuario Relacionadas

- US-ML-005: Alertas de oportunidades
- US-ML-008: Zonas emergentes

---

**Autor:** ML Lead
**Fecha:** 2026-01-04