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US-ML-007	Calculadora de ROI para inversiones	User Story	IAI-008	Draft	5	Media	inmobiliaria-analytics	2026-01-04	2026-01-04

US-ML-007: Calculadora de ROI para inversiones

User Story

Como inversor inmobiliario Quiero calcular el retorno de inversion proyectado de una propiedad Para tomar decisiones informadas de compra

Descripcion

Implementar calculadora de ROI que considere precio de compra, costos de cierre, potencial de renta, apreciacion proyectada, gastos de mantenimiento e impuestos para generar proyecciones de retorno a 1, 5 y 10 anos.

Criterios de Aceptacion

Calcula Cap Rate y Cash-on-Cash return
Proyecta apreciacion basada en ML
Considera todos los costos (cierre, mantenimiento, impuestos)
Muestra comparacion con otras inversiones
Genera grafica de flujo de efectivo
Permite ajustar parametros interactivamente

Parametros de Entrada

purchase:
  price: 4500000
  down_payment_pct: 30
  closing_costs_pct: 5
  renovation_budget: 200000

financing:
  loan_amount: 3150000  # calculado
  interest_rate: 12.5
  term_years: 20

income:
  monthly_rent: 28000
  occupancy_rate: 95  # %
  annual_rent_increase: 4  # %

expenses:
  property_tax_annual: 15000
  insurance_annual: 8000
  maintenance_pct: 1  # % del valor anual
  hoa_monthly: 2500
  management_fee_pct: 8  # % de renta

appreciation:
  use_ml_forecast: true
  manual_rate: null  # si no usa ML

Mockup de Resultados

+--------------------------------------------------+
|         ANALISIS DE INVERSION                     |
+--------------------------------------------------+
|                                                   |
|  METRICAS CLAVE                                   |
|  ┌────────────────────────────────────────────┐  |
|  │ Cap Rate          │  6.8%                  │  |
|  │ Cash-on-Cash      │  9.2%                  │  |
|  │ ROI Total (5 anos)│  78%                   │  |
|  │ TIR               │  14.3%                 │  |
|  └────────────────────────────────────────────┘  |
|                                                   |
|  FLUJO DE EFECTIVO MENSUAL                        |
|  ┌────────────────────────────────────────────┐  |
|  │ + Renta bruta     │  $28,000               │  |
|  │ - Vacancia (5%)   │  -$1,400               │  |
|  │ - Hipoteca        │  -$35,500              │  |
|  │ - HOA             │  -$2,500               │  |
|  │ - Mantenimiento   │  -$3,750               │  |
|  │ - Administracion  │  -$2,240               │  |
|  │ ═══════════════════════════════════════    │  |
|  │ = Flujo neto      │  -$17,390 (*)          │  |
|  └────────────────────────────────────────────┘  |
|  (*) Flujo negativo compensado por apreciacion   |
|                                                   |
|  PROYECCION A 5 ANOS                              |
|  ┌────────────────────────────────────────────┐  |
|  │ Inversion inicial │  $1,575,000            │  |
|  │ Valor estimado    │  $6,200,000            │  |
|  │ Equity acumulado  │  $2,800,000            │  |
|  │ Renta acumulada   │  $1,512,000            │  |
|  │ Gastos acumulados │  -$780,000             │  |
|  │ Ganancia neta     │  $1,232,000            │  |
|  │ ROI               │  78%                   │  |
|  └────────────────────────────────────────────┘  |
|                                                   |
+--------------------------------------------------+

Grafica de Proyeccion

Valor de la Inversion (MXN)
    │
 7M │                                    ╭───
    │                               ╭────╯
 6M │                          ╭────╯
    │                     ╭────╯
 5M │                ╭────╯
    │           ╭────╯
 4M │      ╭────╯
    │ ╭────╯
 3M │─╯
    │
    └────────────────────────────────────────
      Ano 1   Ano 2   Ano 3   Ano 4   Ano 5

    ─── Valor Propiedad    ─── Equity    ─── Deuda

Tareas Tecnicas

#	Tarea	Estimacion
1	Modelo de calculo financiero	4h
2	Integracion con ML de apreciacion	3h
3	Componente de entrada interactivo	4h
4	Visualizaciones de proyeccion	4h
5	Exportar a PDF	2h
6	Tests	2h

Total estimado: 19h (~2.5 dias)

Formulas Clave

# Cap Rate
cap_rate = (net_operating_income / property_value) * 100

# Cash-on-Cash Return
cash_on_cash = (annual_cash_flow / total_cash_invested) * 100

# NOI (Net Operating Income)
noi = gross_rent - vacancy - operating_expenses

# ROI Total
roi = (equity_gain + cash_flow_cumulative) / initial_investment * 100

# TIR (IRR)
irr = npf.irr(cash_flows_array)

Definition of Done

Calculos financieros correctos
ML de apreciacion integrado
UI interactiva funcional
Graficas renderizan correctamente
Tests pasan

Asignado a: - Sprint: -

5.9 KiB Raw Blame History