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5.9 KiB
Markdown
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id: "US-ML-007"
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title: "Calculadora de ROI para inversiones"
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type: "User Story"
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epic: "IAI-008"
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status: "Draft"
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story_points: 5
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priority: "Media"
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project: "inmobiliaria-analytics"
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created_date: "2026-01-04"
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updated_date: "2026-01-04"
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# US-ML-007: Calculadora de ROI para inversiones
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## User Story
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**Como** inversor inmobiliario
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**Quiero** calcular el retorno de inversion proyectado de una propiedad
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**Para** tomar decisiones informadas de compra
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## Descripcion
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Implementar calculadora de ROI que considere precio de compra, costos de cierre, potencial de renta, apreciacion proyectada, gastos de mantenimiento e impuestos para generar proyecciones de retorno a 1, 5 y 10 anos.
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## Criterios de Aceptacion
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- [ ] Calcula Cap Rate y Cash-on-Cash return
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- [ ] Proyecta apreciacion basada en ML
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- [ ] Considera todos los costos (cierre, mantenimiento, impuestos)
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- [ ] Muestra comparacion con otras inversiones
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- [ ] Genera grafica de flujo de efectivo
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- [ ] Permite ajustar parametros interactivamente
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## Parametros de Entrada
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```yaml
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purchase:
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price: 4500000
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down_payment_pct: 30
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closing_costs_pct: 5
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renovation_budget: 200000
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financing:
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loan_amount: 3150000 # calculado
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interest_rate: 12.5
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term_years: 20
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income:
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monthly_rent: 28000
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occupancy_rate: 95 # %
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annual_rent_increase: 4 # %
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expenses:
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property_tax_annual: 15000
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insurance_annual: 8000
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maintenance_pct: 1 # % del valor anual
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hoa_monthly: 2500
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management_fee_pct: 8 # % de renta
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appreciation:
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use_ml_forecast: true
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manual_rate: null # si no usa ML
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```
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## Mockup de Resultados
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```
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+--------------------------------------------------+
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| ANALISIS DE INVERSION |
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+--------------------------------------------------+
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| METRICAS CLAVE |
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| ┌────────────────────────────────────────────┐ |
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| │ Cap Rate │ 6.8% │ |
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| │ Cash-on-Cash │ 9.2% │ |
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| │ ROI Total (5 anos)│ 78% │ |
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| │ TIR │ 14.3% │ |
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| └────────────────────────────────────────────┘ |
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| FLUJO DE EFECTIVO MENSUAL |
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| ┌────────────────────────────────────────────┐ |
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| │ + Renta bruta │ $28,000 │ |
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| │ - Vacancia (5%) │ -$1,400 │ |
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| │ - Hipoteca │ -$35,500 │ |
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| │ - HOA │ -$2,500 │ |
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| │ - Mantenimiento │ -$3,750 │ |
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| │ - Administracion │ -$2,240 │ |
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| │ ═══════════════════════════════════════ │ |
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| │ = Flujo neto │ -$17,390 (*) │ |
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| └────────────────────────────────────────────┘ |
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|
| (*) Flujo negativo compensado por apreciacion |
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| PROYECCION A 5 ANOS |
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| ┌────────────────────────────────────────────┐ |
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| │ Inversion inicial │ $1,575,000 │ |
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| │ Valor estimado │ $6,200,000 │ |
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| │ Equity acumulado │ $2,800,000 │ |
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|
| │ Renta acumulada │ $1,512,000 │ |
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|
| │ Gastos acumulados │ -$780,000 │ |
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|
| │ Ganancia neta │ $1,232,000 │ |
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|
| │ ROI │ 78% │ |
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| └────────────────────────────────────────────┘ |
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|
+--------------------------------------------------+
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|
```
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---
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## Grafica de Proyeccion
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|
```
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|
Valor de la Inversion (MXN)
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│
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7M │ ╭───
|
|
│ ╭────╯
|
|
6M │ ╭────╯
|
|
│ ╭────╯
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|
5M │ ╭────╯
|
|
│ ╭────╯
|
|
4M │ ╭────╯
|
|
│ ╭────╯
|
|
3M │─╯
|
|
│
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|
└────────────────────────────────────────
|
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Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5
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─── Valor Propiedad ─── Equity ─── Deuda
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```
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## Tareas Tecnicas
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| # | Tarea | Estimacion |
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| 1 | Modelo de calculo financiero | 4h |
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| 2 | Integracion con ML de apreciacion | 3h |
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| 3 | Componente de entrada interactivo | 4h |
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| 4 | Visualizaciones de proyeccion | 4h |
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| 5 | Exportar a PDF | 2h |
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| 6 | Tests | 2h |
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**Total estimado:** 19h (~2.5 dias)
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## Formulas Clave
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```python
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# Cap Rate
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cap_rate = (net_operating_income / property_value) * 100
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# Cash-on-Cash Return
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cash_on_cash = (annual_cash_flow / total_cash_invested) * 100
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# NOI (Net Operating Income)
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noi = gross_rent - vacancy - operating_expenses
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# ROI Total
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roi = (equity_gain + cash_flow_cumulative) / initial_investment * 100
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# TIR (IRR)
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irr = npf.irr(cash_flows_array)
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```
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## Definition of Done
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- [ ] Calculos financieros correctos
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- [ ] ML de apreciacion integrado
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- [ ] UI interactiva funcional
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- [ ] Graficas renderizan correctamente
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|
- [ ] Tests pasan
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**Asignado a:** -
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**Sprint:** -
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