30 KiB
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RF-COST-004: Análisis de Rentabilidad y Márgenes
Épica: MAI-003 - Presupuestos y Control de Costos Versión: 1.0 Fecha: 2025-11-17 Responsable: Equipo de Producto
1. Descripción General
Sistema de análisis financiero para evaluación de rentabilidad de proyectos, prototipos y la constructora en su conjunto. Permite:
- Cálculo de margen bruto por proyecto/prototipo/etapa
- Análisis de punto de equilibrio
- ROI y TIR proyectados
- Comparación de rentabilidad entre proyectos
- Identificación de productos (prototipos) más rentables
- Simulaciones financieras ("qué pasa si...")
Objetivo: Maximizar rentabilidad mediante decisiones basadas en datos.
2. Objetivos de Negocio
2.1 Visibilidad Financiera
- Margen en tiempo real por proyecto
- Dashboard ejecutivo de rentabilidad
- KPIs financieros consolidados
2.2 Optimización de Producto
- Identificar prototipos más rentables
- Ajustar mix de producto (más Tipo A, menos Tipo B)
- Descontinuar prototipos no rentables
2.3 Toma de Decisiones
- Simulaciones de escenarios (precio, costo, volumen)
- Análisis de sensibilidad
- Evaluación de oportunidades de negocio
2.4 Benchmarking
- Comparación entre proyectos
- Identificar mejores prácticas
- Establecer targets de rentabilidad
3. Alcance Funcional
3.1 Análisis de Rentabilidad por Proyecto
Dashboard Ejecutivo
┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ ANÁLISIS DE RENTABILIDAD - Fraccionamiento Los Pinos │
│ Actualizado: 30/Nov/2025 │
├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ ■ Resumen Financiero │
│ │
│ Ingresos Proyectados: $165,750,000 │
│ 150 viviendas × $1,105,000 promedio │
│ │
│ Costos: │
│ Construcción: $127,500,000 │
│ Terreno: $18,750,000 │
│ Comercialización: $4,965,000 (3%) │
│ Legales/Admin: $2,486,250 (1.5%) │
│ ────────────────────────────── │
│ Total Costos: $153,701,250 │
│ │
│ Utilidad Bruta: $12,048,750 │
│ Margen Bruto: 7.3% │
│ │
│ ⚠️ ALERTA: Margen bajo objetivo (15%) │
│ │
│ ■ Indicadores de Rentabilidad │
│ │
│ ROI: 7.8% │
│ TIR (18 meses): 6.5% anual │
│ Payback: 14.2 meses │
│ │
│ ■ Punto de Equilibrio │
│ │
│ Viviendas a vender: 139 de 150 (93%) │
│ Ingresos requeridos: $153,701,250 │
│ Margen de seguridad: 11 viviendas (7%) │
│ │
│ ■ Estado Actual (45% avance) │
│ │
│ Vendidas: 82 viviendas (55%) │
│ Escrituradas/pagadas: 68 viviendas (45%) │
│ Ingresos reconocidos: $75,140,000 │
│ Costos incurridos: $58,104,250 │
│ Margen a la fecha: $17,035,750 (22.7%) │
│ │
│ ✓ Sobre punto de equilibrio │
└─────────────────────────────────────────────────────────────┘
Desglose Financiero Detallado
ESTRUCTURA DE COSTOS E INGRESOS
┌────────────────────────┬──────────────┬─────────┬────────────┐
│ Concepto │ Monto │ %Ingreso│ $/Vivienda │
├────────────────────────┼──────────────┼─────────┼────────────┤
│ INGRESOS │
│ Venta viviendas │ $165,750,000 │ 100.0% │ $1,105,000 │
├────────────────────────┼──────────────┼─────────┼────────────┤
│ COSTOS DIRECTOS │
│ Construcción │ $127,500,000 │ 76.9% │ $850,000 │
│ Terreno (prorrateado) │ $18,750,000 │ 11.3% │ $125,000 │
│ ────────────────────── │ ──────────── │ ─────── │ ───────── │
│ Subtotal Directo │ $146,250,000 │ 88.2% │ $975,000 │
│ Margen Bruto I │ $19,500,000 │ 11.8% │ $130,000 │
├────────────────────────┼──────────────┼─────────┼────────────┤
│ COSTOS INDIRECTOS │
│ Comercialización (3%) │ $4,965,000 │ 3.0% │ $33,100 │
│ Legales/Admin (1.5%) │ $2,486,250 │ 1.5% │ $16,575 │
│ ────────────────────── │ ──────────── │ ─────── │ ───────── │
│ Subtotal Indirecto │ $7,451,250 │ 4.5% │ $49,675 │
│ │
│ Margen Bruto II │ $12,048,750 │ 7.3% │ $80,325 │
├────────────────────────┼──────────────┼─────────┼────────────┤
│ FINANCIEROS │
│ Intereses (estimado) │ $3,145,000 │ 1.9% │ $20,967 │
│ ────────────────────── │ ──────────── │ ─────── │ ───────── │
│ Utilidad Neta Proyect. │ $8,903,750 │ 5.4% │ $59,358 │
└────────────────────────┴──────────────┴─────────┴────────────┘
Análisis:
✓ Margen Bruto I (11.8%) aceptable para segmento
⚠️ Margen Bruto II (7.3%) bajo por costos indirectos altos
⚠️ Utilidad Neta (5.4%) por debajo de target (8-10%)
Recomendaciones:
1. Reducir costo comercialización (negociar comisiones)
2. Evaluar aumento de precio de venta (+3% = $3.3M adicionales)
3. Optimizar costos de construcción (objetivo -2% = $2.6M ahorro)
3.2 Análisis por Prototipo
Comparación de Rentabilidad
┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ RENTABILIDAD POR PROTOTIPO │
├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ Casa Tipo A v2 │
│ ────────────────────────────────────────────────────── │
│ Unidades: 105 (70% del proyecto) │
│ │
│ Precio venta: $1,095,000 │
│ Costo construcción: $825,500 │
│ Costo terreno: $125,000 │
│ Costos indirectos: $49,275 │
│ ────────────────────────────────────────────── │
│ Utilidad unitaria: $95,225 │
│ Margen: 8.7% │
│ Utilidad total (105 uds): $9,998,625 │
│ │
│ Características: │
│ - 2 recámaras, 1 baño, 45 m² │
│ - Costo/m²: $18,344 │
│ - Precio/m²: $24,333 │
│ - Rendimiento: 10 días/vivienda │
│ │
│ 🟢 Prototipo RENTABLE - Producto estrella │
│ │
├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ Casa Tipo B v1 │
│ ────────────────────────────────────────────────────── │
│ Unidades: 45 (30% del proyecto) │
│ │
│ Precio venta: $1,125,000 │
│ Costo construcción: $850,000 │
│ Costo terreno: $125,000 │
│ Costos indirectos: $50,625 │
│ ────────────────────────────────────────────── │
│ Utilidad unitaria: $99,375 │
│ Margen: 8.8% │
│ Utilidad total (45 uds): $4,471,875 │
│ │
│ Características: │
│ - 2 recámaras, 1.5 baños, 48 m² │
│ - Costo/m²: $17,708 │
│ - Precio/m²: $23,438 │
│ - Rendimiento: 12 días/vivienda │
│ │
│ 🟢 Prototipo RENTABLE - Ligeramente mejor margen │
│ │
└─────────────────────────────────────────────────────────────┘
ANÁLISIS COMPARATIVO:
┌───────────────────┬──────────┬──────────┬────────────────┐
│ Métrica │ Tipo A │ Tipo B │ Mejor │
├───────────────────┼──────────┼──────────┼────────────────┤
│ Margen % │ 8.7% │ 8.8% │ Tipo B ✓ │
│ Utilidad unitaria │ $95,225 │ $99,375 │ Tipo B ✓ │
│ Utilidad total │ $9,998K │ $4,471K │ Tipo A ✓ │
│ Velocidad (días) │ 10 │ 12 │ Tipo A ✓ │
│ Demanda (vendidas)│ 92% │ 78% │ Tipo A ✓ │
└───────────────────┴──────────┴──────────┴────────────────┘
RECOMENDACIÓN:
✓ Tipo A: Mayor volumen en futuros proyectos (mejor demanda + velocidad)
⚠️ Tipo B: Reducir participación o mejorar costos para aumentar margen
3.3 Análisis de Punto de Equilibrio
Cálculo Detallado
PUNTO DE EQUILIBRIO
Costos Fijos (no varían con volumen):
Terreno: $18,750,000
Urbanización: $2,500,000
Legales/permisos: $1,250,000
──────────────────────── ─────────────
Total Fijos: $22,500,000
Costos Variables (por vivienda):
Construcción: $850,000
Comercialización (3%): $33,150
Administrativos: $16,575
──────────────────────── ─────────────
Total Variables: $899,725/vivienda
Precio de Venta Promedio: $1,105,000/vivienda
Margen de Contribución:
MC = Precio - Costo Variable
MC = $1,105,000 - $899,725
MC = $205,275/vivienda
Punto de Equilibrio:
PE = Costos Fijos / Margen de Contribución
PE = $22,500,000 / $205,275
PE = 109.6 ≈ 110 viviendas
De 150 viviendas totales:
Equilibrio: 110 viviendas (73%)
Utilidad: 40 viviendas (27%)
Margen seg.: 40/150 = 27% ✓ Saludable
Gráfica de Equilibrio
Ingresos
y Costos
($M) │
│ ╱
170 M │ ╱──── Ingresos
│ ╱────
150 M │ ╱────
│ ╱──── ╱
130 M │ ╱──── ╱──── Costos Totales
│ ╱──── ╱────
110 M │ ╱──── ●──── ← Punto Equilibrio (110 uds)
│ ╱────
90 M │ ╱────
│───────────────────────────────────────────→
0 25 50 75 110 125 150 Viviendas
↑
Punto de
Equilibrio
Zona de Pérdida: 0-109 viviendas
Zona de Utilidad: 110-150 viviendas (40 viviendas × $205K = $8.2M utilidad)
3.4 Análisis de Sensibilidad
Simulador de Escenarios
┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ SIMULADOR DE ESCENARIOS - Análisis de Sensibilidad │
├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ Escenario Base (Actual) │
│ ───────────────────── │
│ Precio venta: $1,105,000 │
│ Costo construc: $850,000 │
│ Unidades: 150 │
│ Margen: 7.3% │
│ │
│ ┌──────────────────────────────────────────────────────┐ │
│ │ SIMULACIONES │ │
│ ├──────────────────────────────────────────────────────┤ │
│ │ │ │
│ │ 1. ¿Qué pasa si aumentamos precio +3%? │ │
│ │ Precio: $1,138,150 │ │
│ │ Margen: 10.4% (+3.1 puntos) ✓ │ │
│ │ Utilidad: +$4,972,500 │ │
│ │ Riesgo: Puede reducir demanda -5% │ │
│ │ │ │
│ │ 2. ¿Qué pasa si costos suben +5%? │ │
│ │ Costo: $892,500 │ │
│ │ Margen: 3.2% (-4.1 puntos) ⚠️ │ │
│ │ Utilidad: $5,293,750 (-56%) │ │
│ │ Acción: CRÍTICO - Requiere aumento precio │ │
│ │ │ │
│ │ 3. ¿Qué pasa si vendemos solo 140 viviendas? │ │
│ │ Ingresos: $154,700,000 │ │
│ │ Margen: 4.8% │ │
│ │ Utilidad: $7,421,650 │ │
│ │ Análisis: Aún sobre punto equilibrio ✓ │ │
│ │ │ │
│ │ 4. Escenario Optimista (precio +3%, costo -2%) │ │
│ │ Margen: 13.7% │ │
│ │ Utilidad: $22,706,475 (+88%) │ │
│ │ │ │
│ │ 5. Escenario Pesimista (precio -2%, costo +3%) │ │
│ │ Margen: 1.1% │ │
│ │ Utilidad: $1,822,950 (-85%) 🔴 │ │
│ │ │ │
│ └──────────────────────────────────────────────────────┘ │
└─────────────────────────────────────────────────────────────┘
Matriz de Sensibilidad
Margen según variaciones de Precio vs Costo:
PRECIO DE VENTA
-5% -3% Base +3% +5%
┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐
-5% │ 7.2%│ 9.6%│ 11.9%│ 14.3%│ 16.6%│
├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
C -3% │ 5.3%│ 7.6%│ 9.9%│ 12.2%│ 14.5%│
O ├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
S Base│ 3.3%│ 5.6%│ 7.3%│ 9.6%│ 11.9%│ ← Escenario Actual
T ├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
O +3% │ 1.3%│ 3.6%│ 5.9%│ 8.2%│ 10.5%│
├─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
+5% │-0.7%│ 1.6%│ 3.9%│ 6.2%│ 8.5%│
└─────┴──────┴──────┴──────┴──────┘
Leyenda:
🟢 Verde: Margen > 10%
🟡 Amarillo: Margen 5-10%
🔴 Rojo: Margen < 5%
Análisis:
- Escenario actual (7.3%) es sensible a cambios
- Incremento precio +3% lleva a zona verde (9.6%)
- Incremento costo +5% lleva a zona roja (3.9%)
- Mayor sensibilidad a costos que a precio
3.5 Comparación entre Proyectos
Dashboard Comparativo
┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ COMPARACIÓN DE RENTABILIDAD - Portafolio Activo │
├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ ┌──────────────────┬──────────────┬──────────┬────────────┐│
│ │ Proyecto │ Margen % │ Utilidad │ Estado ││
│ ├──────────────────┼──────────────┼──────────┼────────────┤│
│ │ Fracc. Los Pinos │ 7.3% 🟡 │ $12.0M │ Ejecución ││
│ │ (Este análisis) │ │ │ 45% ││
│ │ │ │ │ ││
│ │ Conjunto Jardines│ 14.2% 🟢 │ $18.5M │ Terminado ││
│ │ │ │ │ 100% ││
│ │ Tipo: Medio │ Target: 12% │ Real │ ││
│ │ │ │ │ ││
│ │ Torre Central │ 9.8% 🟡 │ $8.3M │ Ejecución ││
│ │ Tipo: Vertical │ Target: 10% │ │ 62% ││
│ │ │ │ │ ││
│ │ Resid. Vista │ 18.5% 🟢 │ $15.2M │ Ejecución ││
│ │ Tipo: Premium │ Target: 15% │ │ 78% ││
│ │ │ │ │ ││
│ │ Plaza Comercial │ 4.2% 🔴 │ $3.1M │ Ejecución ││
│ │ Tipo: Comercial │ Target: 8% │ │ 38% ││
│ │ │ │ │ ││
│ └──────────────────┴──────────────┴──────────┴────────────┘│
│ │
│ PORTAFOLIO CONSOLIDADO: │
│ Margen Promedio Ponderado: 11.2% │
│ Utilidad Total Proyectada: $57.1M │
│ Inversión Total: $510M │
│ ROI Portafolio: 11.2% │
│ │
│ ANÁLISIS: │
│ ✓ 2 proyectos sobre target (Jardines, Vista) │
│ ⚠️ 2 proyectos cerca de target (Los Pinos, Torre) │
│ 🔴 1 proyecto bajo target (Plaza Comercial) - Requiere plan │
│ │
│ MEJORES PRÁCTICAS: │
│ • Conjunto Jardines: Excelente control de costos │
│ • Residencial Vista: Alto precio de venta, buen mercado │
│ │
│ ÁREAS DE OPORTUNIDAD: │
│ • Los Pinos: Reducir costos indirectos -1.5 puntos │
│ • Plaza Comercial: Renegociar precios o reducir costos │
└─────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.6 Indicadores Financieros Avanzados
ROI y TIR
RETORNO SOBRE INVERSIÓN (ROI)
Inversión Inicial:
Terreno: $18,750,000
Urbanización inicial: $2,500,000
────────────────────── ─────────────
Total Inicial: $21,250,000
Inversión durante obra: $132,451,250 (construcción + gastos)
Inversión Total: $153,701,250
Utilidad Neta Proyectada: $12,048,750
ROI = (Utilidad / Inversión) × 100
ROI = ($12,048,750 / $153,701,250) × 100
ROI = 7.8%
Plazo: 18 meses
ROI Anualizado: 7.8% × (12/18) = 5.2% anual
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
Flujo de Efectivo Proyectado:
Mes 0: -$21,250,000 (inversión inicial)
Mes 1-6: -$25,000,000 (construcción sin ventas)
Mes 7-12: +$45,000,000 (ventas) - $35,000,000 (obra) = +$10M
Mes 13-18:+$120,750,000 (ventas) - $72,451,250 (obra) = +$48.3M
TIR Calculada: 6.5% anual
Análisis:
⚠️ TIR 6.5% < WACC (costo capital 8.5%)
⚠️ Proyecto NO crea valor con estructura actual
✓ Requiere mejora en margen o aceleración de ventas
4. Casos de Uso Principales
CU-001: Evaluar Rentabilidad de Nuevo Proyecto
Actor: Director General Flujo:
- Accede a "Simulador de Proyecto"
- Ingresa parámetros:
- 180 viviendas (120 Tipo A + 60 Tipo B)
- Precio venta: $1,150,000 promedio
- Costo terreno: $22M
- Costo construcción: estimado desde prototipos
- Sistema calcula:
- Inversión total: $178M
- Ingresos: $207M
- Utilidad: $29M
- Margen: 14%
- ROI: 16.3%
- TIR: 12.8% anual
- Punto equilibrio: 131 viviendas (73%)
- Compara con portafolio actual (margen prom: 11.2%)
- Decisión: ✓ APROBADO - Rentabilidad sobre target
CU-002: Optimizar Mix de Producto
Actor: Director de Proyectos Flujo:
- Analiza rentabilidad por prototipo en proyecto actual
- Ve que Tipo A tiene mejor demanda (92% vendido) que Tipo B (78%)
- Simula escenarios para siguiente etapa:
- Actual: 30 Tipo A + 20 Tipo B
- Opción 1: 40 Tipo A + 10 Tipo B
- Opción 2: 35 Tipo A + 15 Tipo B
- Sistema calcula utilidad por opción:
- Actual: $4.97M
- Opción 1: $5.51M (+10.9%)
- Opción 2: $5.24M (+5.4%)
- Decisión: Implementar Opción 1
- Actualiza plan maestro
CU-003: Análisis de Sensibilidad Pre-licitación
Actor: Gerente de Licitaciones Flujo:
- Participa en licitación de proyecto INFONAVIT
- Accede a simulador de sensibilidad
- Define rangos de incertidumbre:
- Precio venta: $950K-$980K (definido por INFONAVIT)
- Costo: ±5% (incertidumbre en precios)
- Volumen: 200-250 viviendas (depende de adjudicación)
- Sistema genera matriz de escenarios (25 combinaciones)
- Identifica:
- Mejor caso: Margen 15.2%
- Peor caso: Margen 3.8%
- Caso probable: Margen 9.5%
- Evalúa riesgo vs recompensa
- Decisión: Participar con precio de $965K (margen esperado 10%)
5. Modelo de Datos Simplificado
// Tabla: profitability_analysis
{
id: UUID,
constructoraId: UUID,
projectId: UUID,
analysisDate: DATE,
analysisType: ENUM('actual', 'projected', 'scenario'),
// Ingresos
totalRevenue: DECIMAL(15,2),
averageSalePrice: DECIMAL(12,2),
unitsToSell: INTEGER,
// Costos
constructionCost: DECIMAL(15,2),
landCost: DECIMAL(15,2),
marketingCost: DECIMAL(15,2),
administrativeCost: DECIMAL(15,2),
financialCost: DECIMAL(15,2),
totalCosts: DECIMAL(15,2),
// Rentabilidad
grossProfit: DECIMAL(15,2),
grossMargin: DECIMAL(6,2),
netProfit: DECIMAL(15,2),
netMargin: DECIMAL(6,2),
// Indicadores
roi: DECIMAL(6,2),
irr: DECIMAL(6,2),
paybackMonths: INTEGER,
breakEvenUnits: INTEGER,
// Punto equilibrio
fixedCosts: DECIMAL(15,2),
variableCostPerUnit: DECIMAL(12,2),
contributionMargin: DECIMAL(12,2),
createdBy: UUID,
createdAt: TIMESTAMP
}
// Tabla: prototype_profitability
{
id: UUID,
projectId: UUID,
prototypeId: UUID,
// Volumen
unitsPlanned: INTEGER,
unitsSold: INTEGER,
unitsDelivered: INTEGER,
// Financiero
salePrice: DECIMAL(12,2),
constructionCost: DECIMAL(12,2),
landCostAllocated: DECIMAL(12,2),
indirectCosts: DECIMAL(12,2),
unitProfit: DECIMAL(12,2),
unitMargin: DECIMAL(6,2),
totalProfit: DECIMAL(15,2),
// Performance
averageConstructionDays: INTEGER,
salesConversionRate: DECIMAL(5,2),
updatedAt: TIMESTAMP
}
6. Criterios de Aceptación
- Dashboard de rentabilidad por proyecto
- Análisis por prototipo con comparación
- Cálculo de punto de equilibrio
- ROI y TIR proyectados
- Simulador de escenarios (qué pasa si...)
- Análisis de sensibilidad (matriz precio vs costo)
- Comparación entre proyectos del portafolio
- Identificación de mejores prácticas
- Alertas de margen bajo target
- Exportación de análisis a Excel/PDF
7. Métricas de Éxito
- Rentabilidad: 80% de proyectos con margen ≥ target
- ROI: Portafolio con ROI ≥ 12% anual
- Decisiones: 100% de proyectos nuevos con análisis de rentabilidad pre-aprobación
- Optimización: Incremento margen promedio +2 puntos anuales
Estado: ✅ Ready for Development